Hypotéky našly novou rovnováhu. Sazby 4,5–5 % zůstávají, trh přesto roste a refinancování sílí

26.08.2026 Bydlení/Design

Éra dvouprocentních hypoték definitivně skončila a vyčkávat na její návrat už nedává smysl. Letošní rok jasně ukazuje, že český hypoteční trh našel novou rovnováhu. Sazby se ustálily v pásmu 4,5 až 5 %, objem nových úvěrů přesto stabilně roste a banky aktuálně čelí silné vlně refinancování starších smluv. Jak se v této situaci zorientovat, pokud právě financujete vlastní bydlení, vysvětluje Radoslav Kubiš, místopředseda představenstva společnosti OK KLIENT (člen skupiny OK HOLDING).

Trh roste i bez levných úvěrů

Za prvních sedm měsíců roku 2026 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky (bez započtení refinancování) v objemu přes 247 miliard korun. To je o 67 miliard více než ve stejném období loňského roku. Mimořádně silný byl především duben s celkovým objemem přes 61 miliard korun. Tento výkyv přímo souvisel s přísnějšími pravidly financování investičního bydlení platnými od 1. dubna 2026, před kterými se řada zájemců snažila na poslední chvíli zafixovat výhodnější podmínky.

Následné letní měsíce přinesly tradiční sezónní ochlazení: v červenci dosáhl objem nových hypoték 30,8 miliardy korun (meziměsíční pokles o 16 %). Jde však o běžný prázdninový útlum, nikoliv o fundamentální pokles zájmu o nemovitosti. Průměrná úroková sazba se během roku plynule zvedala ze zhruba 4,4 % v lednu na červencových 4,9 %, přičemž průměrná výše čerpaného úvěru se pohybuje kolem 4,6 milionu korun.

Proč už hypotéky radikálně nezlevní

Jasný signál vyslal už v květnu guvernér ČNB Aleš Michl, když konstatoval, že období nízkých sazeb skončilo a jen tak se nevrátí. Bankovní rada v červnu po čtyřech letech dokonce zvýšila dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 % a v srpnu ji potvrdila. Letní inflace mírně zrychlila (1,7 % v červenci) a mzdy silně rostou (přes 8 % ročně). Finanční trh se tak už nyní připravuje na variantu, že podzimní sazby stoupnou ke 4 %.

Klíčovým faktorem pro cenu hypoték však v současnosti nejsou ani tak kroky centrální banky, jako spíše cena peněz na mezibankovním trhu. Protože se většina smluv sjednává s tříletou až pětiletou fixací, odvíjí se koncová cena od dlouhodobých úrokových swapů (3Y a 5Y IRS). Ty se letos tvrdošíjně drží v pásmu 4,4–4,6 %. Dokud nedojde k výraznému zlevnění těchto zdrojů, nemá případný pokles klientských sazeb pod 4 % žádné reálné ekonomické opodstatnění.

Vlna refinancování: Nenápadné riziko konce fixace

Zásadním tématem letoška je refinancování. Jeho podíl na celkovém objemu trhu vyskočil na 23,4 % (oproti loňským 20,6 %). ČNB odhaduje, že mezi roky 2026–2028 bude každoročně končit fixace úvěrům v průměrném objemu 534 miliard korun. Jde primárně o smlouvy z pandemických let 2020 a 2021 s úroky kolem 2 %. Jejich majitele nyní čeká poměrně tvrdý náraz v podobě skokového nárůstu měsíční splátky.

Základním pravidlem pro domácnosti je nenechávat refixaci na poslední chvíli. Dnes je nutné začít situaci řešit i několik měsíců před výročím smlouvy, aktivně porovnávat nabídky konkurence a nespoléhat jen na automatický návrh stávající banky. Rozdíl několika desetin % se v současných objemech propisuje do statisícových ztrát.

Jak postupovat v současné situaci

Zájemci o vlastní bydlení musí do svých rozpočtů zakalkulovat reálnou sazbu 4,5–5 % a nečekat na případný pokles. Splátky zůstanou dlouhodobě spíše stabilní. U investičních nemovitostí je navíc nutné důkladně propočítat byznys model optikou nových dubnových restrikcí, které reálně omezují maximální dostupnou výši úvěru. Ať už poptáváte nové financování nebo řešíte refixaci, dává dnes smysl přizvat k jednání nezávislého hypotečního specialistu s přímým přístupem k aktuální metodice jednotlivých bank.

Výhled na přelom let 2026 a 2027

Do konce roku by trh neměly čekat žádné turbulence. Sazby zůstanou zakotvené v pásmu 4,5–5 %, případně se mírně posunou k jeho horní hranici (v závislosti na podzimním zasedání ČNB). Objemy sjednaných úvěrů by se měly udržet nad historickými průměry. „Predikce pro rok 2027 je zatím otevřenější, odvíjet se bude od míry inflace a chování dlouhodobých tržních sazeb. Jisté však je, že případné zlevňování bude jen velmi pozvolné a návrat k podmínkám z roku 2021 současná tržní matematika prakticky vylučuje,“ Radoslav Kubiš.

Praktický checklist pro domácnosti

Znáte přesný termín konce vaší aktuální fixace?
Porovnali jste refixační nabídku své banky s aktuálními podmínkami konkurence?
Je váš rodinný rozpočet testován na reálnou úrokovou sazbu 4,5–5 %?
Disponujete finanční rezervou pokrývající skokový nárůst splátky po konci levné fixace?
Zohlednili jste při nákupu investičního bytu dopady dubnové regulace na LTV?
Konzultovali jste strategii financování s nezávislým odborníkem?